INVESTASI JANGKA PANJANG (KRITERIA KELAYAKAN INVESTASI)

A. Pengantar
Dalam modul sebelumnya sudah dijelaskan bahwa keputusan melakukan investasi adalah keputusan yang sangat strategis. Untuk itu sebelum keputusan investasi dilakukan, diperlukan analisa apakah investasi tersebut memberikan keuntungan yang berkesinambungan bagi perusahaan. Analisa tersebut diperlukan mengingat calon investor (apakah Pemegang Saham, Manajemen Perusahaan atau calon penyandang dana lainnya) perlu yakin bahwa proposal proyek (investasi) tersebut bisa memberikan keuntungan dimasa yang akan datang.
Perlu diingat bahwa investasi bisnis tidak terlepas dari resiko yang mungkin akan terjadi. Untuk itu resiko tersebut harus diimbangi dengan tingkat kembalian (return) yang memadai. Dengan demikian calon investor pasti memiliki espektasi (harapan) akan memeroleh keuntungan yang memadai. Batasan espektasi tersebut bagi masing-masing calon investor pastilah tidak sama. Tetapi yang berlaku secara umum biasanya calon investor akan membandingkan tingkat kembalian yang dijanjikan manajemen perusahaan dengan tingkat “premi bebas resiko” atau “required rate of return”. Yang umum premi bebas resiko adalah tingkat bunga yang direkomendasi bank sentral (di Indonesia adalah Bank Indonesia). Dengan demikian tingkat kembalian rencana investasi yang dijanjikan manajemen perusahaan harus lebih tinggi dari “required rate of return” tersebut.
Didalam modul ini akan dibahas bagaimana menghitung rencana arus kas masuk rencana  investasi (proceed). Dan juga cara-cara melakukan penghitungan kelayakan rencana investasi dengan metode kuantitas (keuangan).

B. Menghitung Rencana Arus Kas Masuk (Proceed).
Mengukur kelayakan suatu usulan investasi sebenarnya adalah membandingkan antara initial investment (jumlah nilai investasi awal) dengan hasil (manfaat) yang diberikan oleh asset yang dioperasikan dari investasi tersebut. Apabila hasil (manfaat) yang diperoleh lebih besar dibandingkan dengan pengorbanan (dana) yang diinvestasikan, maka secara ekonomi investasi tersebut layak untuk dilakukan. Jadi pada dasarnya adalah membandingkan arus uang yang sudah keluar (Initial investment) dengan jumlah arus kas yang diharapkan bisa masuk ke perusahaan (membandingkan “cash out flow vs cash in flow”).
Persoalannya, bagaimanakah menghitung arus kas bersih tersebut?, sementara hasil tersebut tidak diterima sekaligus, melainkan bertahap sesuai periode (tahunan). Dan mengapa harus arus kas yang dihitung?. Pemahaman tentang menghitung arus kas menjadi penting bagi Investor, karena bagi mereka, yang penting adalah kemampuan perusahaan untuk membayar (mengembalikan) modal yang sudah diinvestasikan tersebut.
Kemampuan membayar (mengembalikan) modal yang dipakai menjadi konsentrasi dari pengelolaan investasi. Untuk itu harus ada system pelaporan yang bisa memonitor kondisi kas perusahaan. Dengan demikian pengelolaan kas perusahaan harus menjadi prioritas utama bagi Manajer Keuangan. Menghitung arus kas (cash flow) bisa dilakukan dengan dua cara yaitu:
 metode langsung;  dan metode tidak langsung. Cara menghitung dengan kedua metode tersebut bisa dijelaskan sebagai berikut:
(a)    Metode langsung; adalah suatu cara mengendalikan arus kas dengan menyelenggarakan buku harian kas. Pencatatan aliran kas dikelompokkan menjadi tiga kelompok jenis transaksi, yaitu: transaksi operasional; transaksi pendanaan dan transaksi investasi. Transaksi operasional adalah arus kas dari aktivitas operasi perusahaan (artinya penerimaan dari hasil  penjualan (pendapatan utama perusahaan) dan pengeluaran kas untuk pengeluaran operasi perusahaan. Sedangkan transaksi pendanaan, adalah arus kas yang diperoleh dari lembaga keuangan, sementara arus kas dari aktivitas investasi adalah setiap penerimaan (pengeluaran) yang berhubungan dengan pelepasan aktiva tetap (fixed asset) atau penambahan aktiva tetap perusahaan.
(b)   Metode Tak Langsung; Menghitung proceed bisa pula dilakukan secara tidak langsung (tidak perlu melihat laporan harian kas), tetapi bisa dilakukan dengan cara melihat  Laporan Laba Rugi, dengan menjumlahkan unsur-unsur berikut:
(1)   Laba bersih setelah pajak (earning after taxes); yaitu keuntungan bersih usaha selama satu tahun yang bisa dilihat dari laporan laba-rugi perusahaan. Laba bersih merupakan sumber utama aliran kas masuk bersih, karena laba diperoleh setelah semua pendapatan dikurangi dengan semua biaya dan pajak penghasilan. Sehingga laba bersih adalah merupakan hak dari pemilik modal (investor).
(2)   Biaya depresiasi (penyusutan) aktiva tetap; depresiasi merupakan biaya non cash, sehingga dengan mencatat (membebankan) depresiasi, maka berarti perusahaan membuat dana cadangan yang biasanya ditujukan untuk mengganti aktiva yang telah habis usianya. Dengan demikian akumulasi depresiasi juga merupakan hak dari investor (pemegang saham).
(3)   Penghematan pajak; apabila perusahaan menggunakan dana pinjaman, maka perusahaan akan membayar bunga kepada kreditor. Biaya (beban) bunga yang dibayar oleh merupakan pengurang dari keuntungan perusahaan. Dengan demikian beban bunga bersifat deductible terhadap pajak. Artinya dengan membayar bunga maka perusahaan mendapat pengurangan pajak atas beban bunga tersebut. Penghematan pajak yang terjadi adalah 100% - tarip pajak penghasilan atau (1 – tarip pajak). Penghemaran pajak tersebut merupakan bagian dari arus kas bersih (proceed). Rumus untuk menghitung penghematan pajak atas bunga pinjaman adalah: (1 – tarip Pph) x biaya bunga.
Dengan pemahaman terhadap unsur-unsur proceed tersebut, maka rumus untuk menghitung proceed dengan metode tidak langsung adalah sebagai berikut:
Proceeds = Laba bersih stl pjk + Depresiasi +   ( (1-tarip pajak) x biaya bunga)
Apabila tarip pajak penghasilan (Pph) 30%, maka aliran kas bersih selama 5 tahun dihitung sbb:
Tahun ke:
Laba stl pajak
Depresiasi
(1-30%) x bunga
TOTAL
1
100.000.000
15.000.000
14.000.000
129.000.000
2
150.000.000
15.000.000
10.500.000
175.500.000
3
140.000.000
15.000.000
7.000.000
162.000.000
4
160.000.000
15.000.000
7.000.000
182.000.000
5
150.000.000
15.000.000
7.000.000
172.000.000
TOTAL
700.000.000
75.000.000
45.500.000
820.500.000

C. Menilai Kelayakan Investasi
Pada dasarnya suatu rencana investasi dinyatakan layak dari aspek keuangan adalah apabila proyeksi “penerimaan arus kas masuk bersih (proceed)” lebih besar dibandingkan dengan “nilai investasi awal” (initial investment). Ada dua metode dalam menentukan kelayakan suatu investasi, yaitu:
a)      Metode pembayaran kembali (pay back period method); yaitu metode sederhana dengan cara mengurangi nilai investasi awal dengan proyeksi penerimaan kas tiap akhir tahun. Dengan demikian akan segera diketahui kapan (pada tahun keberapa investasi bisa kembali atau pulang pokok). Sedangkan apabila proyeksi penerimaan kas bersifat tetap (konstan) maka periode kembalinya investasi bisa dihitung dengan cara membagi nilai investasi awal dengan proyeksi penerimaan kas per tahun.
b)      Metode dengan discounted; metode discounted adalah memasukkan unsur nilai waktu uang terhadap proyeksi proceed yang akan diterima. Metode ini antara lain adalah dengan cara: menghitung “net present value” (nilai bersih sekarang), profitability index dan menghitung “internal rate of return (IRR)”.
Metode pembayaran kembali (Pay Back Period)
Metode yang paling sederhana untuk mengukur kelayakan invesatasi adalah: metode pay back period (periode pembayaran kembali). Metode ini sangat sederhana karena hanya mengurangkan taksiran proceed dari tahun ketahun terhadap total investasi. Jadi seandainya ada investasi sebesar Rp 100 juta dan diharapkan proceed yang akan diterima setiap tahun rata-rata adalah Rp 25 juta, maka pay back period (investasi akan kembali) bisa dihitung secara sederhana sebagai berikut:
TH Ke:
PROCEED
SISA:
0
(100,000,000)
(100,000,000)
1
25,000,000
(75,000,000)
3
25,000,000
(50,000,000)
3
25,000,000
(25,000,000)
4
25,000,000
-

Dengan demikian investasi akan kembali setelah akhir tahun ke 4. Karena jumlah proceed selama 4 tahun ternyata sudah sama dengan nilai investasi (Rp 100. Juta).
Secara sederhana “pay back period bisa dicari dengan rumus sebagai berikut:
Periode Pembayaran Kembali  =     Nilai investasi       X     1 tahun
                                                                        Proceed per tahun

Contoh 2:
            PT X melakukan investasi sebesar Rp 240 juta, yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan: Rp 20 juta/tahun. nilai penyusutan Rp 10 juta/th. Berarati Proceed per tahun adalah: Rp 20.000.000,-- + Rp 10.000.000,-- = Rp 30.000.000,-- (Keuntungan + depresiasi). Dengan demikian Pay back period dari investasi tersebut adalah: (Rp 240 jt : Rp 30 jt) = 8. Artinya investasi akan kembali setelah tahun ke 8 dari saat investasi beroperasi.
            Metode pay back merupakan metode yang paling sederhana untuk mengukur criteria kelayakan usaha. Tetapi metode ini memiliki kelemahan antara lain adalah:
1.      Tidak memperhitungkan nilai waktu uang.
2.      Pay back period seolah-olah tidak memperhitungkan pendapatan selanjutnya setelah investasi pokok diangap kembali.
Sementara kebaikan dari metode pay back method antara lain adalah:
1.      Untuk investasi yang besar resikonya dan sulit diperkirakan, maka metode ini dapat mengetahui jangka waktu yang diperlukan untuk pengembalian investasi.
2.      Metode ini dapat digunakan untuk menilai dua investasi yang mempunyai rate of return dan resiko yang sama, sehingga dapat dipilih investasi yang jangka waktu pengembaliannya paling cepat.
3.      Metode ini merupakan alat yang paling sederhana untuk penilaian usulan investasi.
4.      Metode pay back period bisa disempurnakan dengan menggunakan present value (memperhitungkan nilai waktu uang).

D. Menilai Kelayakan Investasi Dengan Memperhitungkan Nilai Waktu Uang.
Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa menilai kelayakan investasi dengan menggunakan metode Payback period yang menganggap bahwa seolah-olah nilai mata uang tidak mengalami depresiasi (apresiasi). Depresiasi nilai uang, artinya mata uang mengalami penurunan karena tekanan inflasi. Artinya daya beli mata uang mengalami penurunan. Sehingga penerimaan uang akhir tahun ke 1 nilainya pasti sudah berbeda dibandingkan dengan tahun ke 0 saat melakukan investasi awal. Demikian seterusnya pada akhir tahun 2, ke 3 dan akhir tahun-tahun selanjutnya pastilah nilainya semakin menurun. Sehingga menghitung kelayakan investasi dengan metode pay back period  mengandung kelemahan, karena menganggap proceed setiap akhir tahun memiliki nilai yang sama dengan tidak memperhitungkan “depresiasi - mata uang”.
Dari uraian tadi marilah kita coba memahami satu konsep keuangan yang sangat penting yaitu “nilai waktu uang” (time value of money). Semua orang pasti memilih menerima uang Rp 1 juta sekarang, dari pada menerima satu bulan atau bahkan satu tahun yang akan datang.  Mengapa, karena dengan menerima sekarang daya belinya masih riil. Sementara menerima nanti berarti harus menanggung resiko inflasi. Atau uang sekarang sudah bisa menghasilkan bunga dibandingkan dengan nanti.
Dalam memperhitungkan, baik nilai sekarang maupun nilai masa depan dari uang kita harus memperhitungkan lamanya waktu dan tingkat bunga yang berlaku. Untuk itu dalam setiap keputusan investasi kita harus  memperhitungkan ekspektasi tingkat pengembalian di masa yang akan datang. Oleh karena itu kita memerlukan perhitungan yang membedakan nilai total dari dana yang teralokasi pada waktu yang berbeda.
Untuk dapat menghitung kebutuhan alokasi dana guna tujuan masa datang, diperlukan sebuah perhitungan yang melibatkan compounding dan discounting. Sehingga dalam perhitungan uang selalu ada 2 istilah yaitu:
1)     Nilai sekarang (Present Value); yaitu daya beli dari uang tersebut pada  saat ini atau nilai tunai saat sekarang. Proses perhitungan nilai masa kini berdasarkan nilai masa depan merupakan proses diskonto arus kas (discounting cashflow).  Rumus Nilai Sekarang (PV) adalah sebagai berikut:     PV = Kn / (1 + r)n
DimanaPV = Present Value / Nilai Sekarang (nilai tunai);
                Kn = Arus kas pada tahun ke-n;
                   r = Rate (Tingkat – bunga) dan
                   n adalah tahun ke “n” (dibaca dan dihitung pangkat n).
2)      Nilai masa depan (future value);  Nilai masa depan merupakan nilai dari jumlah dana yang ada sekarang pada suatu tanggal tertentu di masa depan dengan mengaplikasikan bunga majemuk (compound interest) dalam satu periode waktu tertentu. Compounding merupakan perhitungan nilai masa depan berdasarkan nilai masa kini. Rumus perhitungan Future Value (FV) adalah sebagai berikut:   FV = Ko (1 + r) n
Dimana :       FV = Future Value / Nilai Mendatang

                      Ko = Arus Kas Awal
                        r = Rate / Tingkat Bunga
                     ^n = Tahun Ke-n (dibaca dan dihitung pangkat n)

Cara menghitung present value (nilai sekarang) ataupun Future Value (nilai nanti) saat ini bisa dilakukan dengan lebih mudah memakai kalkulator yang memiliki multi fungsi atau memakai “Microsoft exel” menggunakan fungsi keuangan. Secara manual juga bisa dihitung dengan menggunakan table statistic yang banyak dijumpai dalam buku-buku statistic ataupun buku Manajemen Keuangan.
Dengan memahami konsep nilai dan waktu uang tersebut, maka agar penghitungan proceed lebih akurat, ada criteria penilaian investasi yang sudah memperhitungkan konsep nilai waktu uang yaitu:
(a)                Net Present Value (NPV)
(b)               Profitability Index (P/I)
(c)                Internal Rate Of Return (IRR)
(a)               Net Present Value (Value)
Net Present Value (NPV); adalah salah satu metode penilaian investasi yang sudah memperhitungakan nilai waktu uang. Dalam metode ini proyeksi proceed yang akan diterima dimasa yang akan datang ditarik kedepan (kemasa sekarang) dengan memperhitungkan tingkat bunga yang berlaku (discount factor). Langkah berikutnya adalah jumlah proceed yang sudah didiscounting menjadi nilai sekarang tersebut dikurangi dengan initial investment (nilai investasi awal).
Parameternya adalah apabila selisih antara “jumlah nilai sekarang dari proceed” dengan “initial investment” bersaldo “positif” ( Present Value proceed > dari pada nilai investasi) maka investasi dikatakan layak. Sebaliknya apabila nilai selisih NPV dari proceed dengan Initial Investment negative maka investasi tersebut dinyatakan tidak layak, karena total penerimaan setelah di hitung dengan nilai sekarang ternyata lebih kecil dibandingkan dengan nilai investasi.
Dengan demikian, apabila ada beberapa pilihan jenis investasi, dengan sendirinya dianjurkan untuk memilih proyek yang memiliki net present value (NPV) yang paling tinggi. Dengan catatan resikonya sama. Karena didalam dunia bisnis dikenal semakin tinggi tingkat resiko suatu investasi Investor pasti akan menuntut tingkat kembalian (return) yang lebih tinggi pula. (Ingat pepatah: low risk, low return. High risk high return).
Contoh 3:
PT Bayu Whisnu berencana melakukan investasi. Untuk keperluan tersebut dana yang dibutuhkan adalah Rp 5 Milyar; proyeksi dari investasi tersebut akan memberikan keuntungan bersih selama 5 tahun kedepan sebesar ( Rp 1 M; Rp 1.5 M; Rp 2 M; Rp 2M dan Rp 1.5 M) sedangkan nilai taksiran mesin bekas setelah 5 tahun adalah Rp 1 M.
Apabila pemegang saham menghendaki tingkat pengembalian minimal 10% dan penyusutan menggunakan metode garis lurus, maka hitunglah kelayakan dari rencana investasi tersebut dengan metode Net Present Value.
Jawab:Penyusutan (depresiasi) dari investasi tersebut  : (Rp 5 M – Rp 1 M)/5 tahun = Rp 800 jt. Dengan demikian proceed dari rencana investasi tersebut per tahunnya adalah sebagai berikut:
  1. Rp 1 M + Rp 800 jt     =  Rp 1.800.000.000,--
  2. Rp 1.5 M + Rp 800 jt  =  Rp 2.300.000.000,--
  3. Rp 2 M    + Rp 800 jt  =  Rp 2.800.000.000,--
  4. Rp 2 M    + Rp 800 jt  =  Rp 2.800.000.000,--
  5. Rp 2.5 M + Rp 800 jt  =  Rp 3.300.000.000,-- *) ditambah Rp 1 M (nilai sisa).


Proceed ( x Rp 1.000)


Th ke:
Keuntungan
Depresiasi
Total
*) DF 10%
PV
0
Investasi awal
--------------
5,000,000
1
(5,000,000)
1
1,000,000
800,000
1,800,000

0.909091
1,636,364
2
1,500,000
800,000
2,300,000
0.826446
1,900,826
3
2,000,000
800,000
2,800,000
0.751315
2,103,682
4
2,000,000
800,000
2,800,000
0.683013
1,912,436
5 *)
2,500,000
800,000
3,300,000
0.620921
2,049,039


 Net Present Value  =   9.602.347    -   5.000.000 =
4,602,347.30
*) Discount Factor yang dikehendaki 10 % bisa dicari dari table statistic berikut:
Tahun
9.0%
9.5%
10.0%
10.5%
1
0.917431
0.913242
0.909091
0.904977
2
0.841680
0.834011
0.826446
0.818984
3
0.772183
0.761654
0.751315
0.741162
4
0.708425
0.695574
0.683013
0.670735
5
0.649931
0.635228
0.620921
0.607000
6
0.596267
0.580117
0.564474
0.549321
7
0.547034
0.529787
0.513158
0.497123
8
0.501866
0.483824
0.466507
0.449885
9
0.460428
0.441848
0.424098
0.407136
10
0.422411
0.403514
0.385543
0.368449
(b)               Profitability Index (PI)
Profitability Index (PI)  adalah metode penilaian kelayakan investasi dengan cara mengukur rasio (perbandingan) antara total nilai sekarang (PV) total proceed terhadap nilai investasi. Cara mencari Profitability Index (PI), adalah dengan menjumlahkan nilai sekarang (PV) kas masuk (proceed) yang akan diterima dibagi dengan nilai investasi awal (Initial Investment).
Kriteria kelayakan investasi dengan metode Profitability Index (PI) adalah:
(1)   Apabila PI > 1 maka investasi layak untuk diterima; karena total Present Value (nilai tunai) proceed lebih besar dari pada nilai initial investment.
(2)   Apabila PI < 1 investasi tersebut dinyatakan tidak layak, karena total Present Value (nilai tunai) dari proceed lebih rendah dari pada nilai initial investment
Rumus dari Profitability Index (PI) adalah sebagai berikut: 
                 PI   =          Total Nilai tunai (PV) proceed  /  Investasi Awal.

            
Bila ada beberapa alternatif proyek, sebaiknya memilih proyek yang memiliki PI yang paling besar atau yang paling tinggi.
Contoh 4:
PT Bayu Whisnu berencana melakukan investasi. Untuk keperluan tersebut dana yang dibutuhkan adalah Rp 5 Milyar; proyeksi dari investasi tersebut akan memberikan keuntungan bersih selama 5 tahun kedepan sebesar ( Rp 1 M; Rp 1.5 M; Rp 2 M; Rp 2M dan Rp 1.5 M) sedangkan nilai taksiran mesin bekas setelah 5 tahun adalah Rp 1 M.
Apabila pemegang saham menghendaki tingkat pengembalian minimal 10% dan penyusutan menggunakan metode garis lurus, maka hitunglah kelayakan dari rencana investasi tersebut dengan metode Profitability index.
Jawab:
Soal tersebut adalah sama dengan contoh pada NPV. Untuk itu nilai tunai (PV) dari proceed adalah : Rp 9.602.347.000,--. PI adalah: Rp 9.602.347.000,--/ Rp 5 Milyar = 1,920. Jadi PI > dari 1, maka investasi tersebut layak diteruskan atau layak dibiayai.
(c)                Internal Rate of Return (IRR) atau “discounted  cash flow”.
Pada dasarnya metode IRR sama dengan metode present value, perbedaannya adalah dalam present value tarif kembalian sudah ditentukan lebih dahulu, sedangkan dalam discounted cash flow justru tarif kembalian yang dihitung sebagi dasar untuk menerima atau menolak suatu usulan investasi.
IRR adalah suatu kondisi dimana PV dari proceed nilainya sama dengan Investasi awal (Initial Investment). Dengan demikian investasi dinyatakan layak, apabila IRR (tingkat kembalian) lebih tinggi bunga yang disyaratkan Investor (Pemilik Modal).
Cara mencari IRR bisa dilakukan dengan metode trial and error, dengan cara sbb:
1.      Mencari nilai tunai aliran kas masuk bersih pada tarif kembalian yang dipilih secara sembarang di atas atau dibawah tarif kembalian investasi yang diharapkan.
2.      Mengiterpolasikan kedua tarif kembalian tersebut untuk mendapatkan tarif kembalian sesungguhnya.
3.      Rumus IRR adalah sebagai berikut:
IRR = DF1 + {(NPV1/(PV1-PV2 ) x ( DF2 - DF1)}

Dimana:
·         DF1 adalah : Discount Factor 1.
·         DF2 adalah : Discount Factor 2.
·         NPV1 adalah: Net Present Value dari DF1.
·         NPV2 adalah: Net Present Value dari DF2.
Contoh 5:
PT Bayu Whisnu berencana melakukan investasi. Untuk keperluan tersebut dana yang dibutuhkan adalah Rp 5 Milyar; proyeksi dari investasi tersebut akan memberikan keuntungan bersih selama 5 tahun kedepan sebesar: Rp 300 jt, Rp 300 jt, serta Rp 500 jt,  Rp 500 jt, dan Rp 500 jt. Sedangkan nilai taksiran mesin bekas setelah 5 tahun adalah Rp 500 jt.
Apabila penyusutan menggunakan metode garis lurus, maka hitunglah berapa Internal Rate of Return (IRR) dari investasi tersebut.
Jawab:
§  Kita bisa mencari dengan trail eror (coba-coba). Umpama kita menggunakan discount factor (DF) 1 dengan 10%, dan DF2 15%, sehingga menghasilkan perhitungan NPV sebagaimana table berikut:

Th ke:
Cash Flow
Depr.
Total
DF 1 (10%)
DF 2 (15%)
1
(5,000,000)
1
(5,000,000)
1
(5,000,000)
2
300,000
900,000
1,200,000
0.909
1,090,800
0.870
1,044,000
3
300,000
900,000
1,200,000
0.826
991,200
0.756
907,200
4
500,000
900,000
1,400,000
0.751
1,051,400
0.658
921,200
5
500,000
900,000
1,400,000
0.683
956,200
0.572
800,800
5
500,000
900,000
1,400,000
0.621
869,400
0.494
691,600

500,000
-
500,000
0.621
310,500
0.494
247,000

Present Value:
5,269,500
4,611,800

Net Present Value (NPV):
269,500
(388,200)
§  Dengan discount factor 10%, menghasilkan NPV positif sebesar: Rp 269.500.000,-- sementara dengan discount factor 15% menghasilkan NPV minus (Rp 388.200.000,--)
§  Seperti diketahui bahwa IRR adalah tingkat return (discount Factor) yang menghasilkan NPV = 0 atau nilai investasi = PV proceed.
§  Dengan demikian bisa disimpulkan bahwa IRR terletak antara 10% dengan 15%.
§   Dengan menggunakan rumus diatas, maka IRR bisa dicari sebagai berikut:
IRR = 10% + {(269.500) / (5.269.500 – 4.611.800) x (15% - 10%)) = 12.05 %.
Dengan demikian kita tinggal membandingkan IRR sebesar 12,05% tersebut dengan tingkat bunga yang berlaku saat itu.
Nilai sekarang dari factor bunga

PVIFr,n =      1    = {(1 / 1 + r)}n (1 + r)n


Periode
(n)
Rate
0%
5%
10%
15%
     1
     2
     3
     4
     5
     6
     7
     8
     9
    10
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,9524
0,9070
0,8638
0,8227
0,7835
0,7462
0,7107
0,6768
0,6446
0,6139
0,9091
0,8264
0,7513
0,6830
0,6209
0,5645
0,5132
0,4665
0,4241
0,3855
0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
0,3759
0,3269
0,2843
0,2472

Keterangan tabel 2.3
1)       PVIF = Present Value of Interest Factor (Nilai Sekarang dari Faktor Bunga)
2)       Nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke 1) = Rp 1, nilai tunainya pada awal tahun ke 1 = Rp 0,9524, sedangkan  nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke 10) = Rp 1, nilai tunainya saat ini pada awal tahun ke 1 = Rp 0,6139, pada tingkat suku bunga 5% per tahun.
3)       Nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke 1) = Rp 1, nilai tunainya pada awal tahun ke 1 = Rp 0,9091, sedangkan nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke 10) = Rp 1, nilai tunainya saat ini pada awal tahun ke 1 = Rp 0,3855, pada tingkat suku bunga 10% per  tahun.
4)       Nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke1) = Rp 1, nilai tunainya pada awal tahun ke 1 = Rp 0,8696, sedangkan nilai uang masa mendatang (akhir tahun ke 10) = Rp 1, nilai tunainya saat ini pada awal tahun ke 1 =Rp 0,2472, pada tingkat suku bunga 15% per tahun.
5)       Makin tinggi tingkat suku bunga, makin kecil nilai uang sekarang pada rencana penerimaan uang di masa depan.

E. Latihan (kasus).
Soal 1:
PT Sinar Terang akan melakukan ekspansi dengan menambah mesin baru yang harganya Rp 2 M. (sudah termasuk biaya pemasangan). Setelah pemasangan mesin baru pendapatan perusahaan diharapkan bertambah sebesar Rp 1,5 M per tahun. Berdasarkan pengalaman keuntungan bersih adalah sebesar 30% dari pendapatan (revenue). Apabila mesin tersebut memiliki umur ekonomis 5 tahun. Pada tahun keberapakah nilai investasi tersebut bisa kembali.
Soal 2:
PT Bintang Kartika adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang transportasi darat. Selama ini perusahaan mengoperasikan armada angkutan barang (container dan truck). Setelah dijajagi mulai tahun 2009, akan melayani jasa angkutan umum (bis) dengan trayek Serang – Cibaliung. Nilai investasi yang dibutuhkan untuk pengadaan 10 unit bis adalah: Rp 3 M; jumlah tempat duduk adalah 30 kursi untuk setiap bis, dengan tingkat kepadatan penumpang 90%. Masing-masing bis beroperasi 2 x trayek per hari (dua kali Serang – Cibaliung PP). Tarip per penumpang adalah Rp 10 ribu. Bis beroperasi rata-rata selama 5 hari per minggu dan satu tahun adalah 52 minggu. Biaya operasional (gaji sopir dan kernet, BBM, olie dan suku cadang) ditaksir 40% dari pendapatan kotor. Sementara umur bis ditaksir 5 tahun dengan nilai sisa 30% dari nilai beli. Hitunglah pay back dari investasi tersebut apabila diketahui biaya usaha per bulan ditaksir: Rp 3 juta.
Soal 3:
Sebuah rencana investasi yang membutuhkan dana Rp 100 juta, akan menghasilkan cash in flow (proceed) selama 5 tahun rata-rata Rp 25 juta.  Depresiasi dari investasi tersebut  menggunakan metode straight line selama 5 tahun. Hitunglah:
·         Berapa tahun (pada tahun keberapa) investasi tersebut akan kembali.
·         Apabila bunga pasar saat ini sebesar 9% berapakah Net Present Value investasi tersebut.
·         Berapakah IRR dari rencana investasi tersebut.
Soal 4:
Ada dua peluang usaha, tetapi karena keterbatasan modal, hanya bisa memilih salah satu dari dua pilihan tersebut:
·         Membuat krupuk kentang membutuhkan modal Rp 150 juta, yang akan menghasilkan proceed selama 10 tahun rata-rata Rp 25 juta per tahun.
·         Membuat keripik buah membutuhkan modal yang sama menghasilkan proceed selama 8 tahun rata-rata Rp 30 juta.
Menurut Saudara usaha apakah yang akan menghasilkan NPV terbesar atas dua pilihan investasi tersebut, apabila investor menghendaki tingkat bunga bebas resiko adalah 10%.
Soal 5:
Berdasarkan proyeksi keuangan 5 tahun kedepan diperoleh data sebagai berikut:
Tahun
EAT
Depresiasi
Biaya Bunga
1
100 juta
15 juta
5 juta
2
120 juta
15 juta
5 juta
3
125 juta
15 juta
5 juta
4
150 juta
15 juta
5 juta
5
160 juta
15 juta
5 juta
a.         Hitunglah proceed table tersebut apabila diketahui tarip pajak (Pph) 30%.
b.         Apabila nilai investasi Rp 600 juta, pada tahun keberapa pay back periodnya.
c.         Apabila tingkat bunga pasar 10%, berapakah NPV dari investasi tersebut.
Soal 6 :
PT  Kartika akan  melakukan investasi yang memerlukan dana sebesar Rp 100 M; apabila dari investasi tersebut diperkirakan bisa memberikan keuntungan bersih setiap tahun rata-rata Rp 10 M, sementara umur ekonomis dari asset adalah 10 tahun dengan nillai sisa Rp 20 M. apabila pemegang saham menghendaki tingkat kembalian sebesar 12 %, maka hitunglah:
a)         NPV dari proyek tersebut.
b)        Profitability Index (PI).
c)         IRR dari rencana investasi tersebut.

Lampiran Tabel Nilai Sekarang
TABEL NILAI SEKARANG DARI 1 (NILAI SEKARANG JUMLAH TUNGGAL
n
2%
2.50%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
1
  0.98039
  0.97561
  0.97087
  0.96154
  0.95238
  0.94340
  0.93458
  0.92593
  0.91743
  0.90909
2
  0.96117
  0.95181
  0.94260
  0.92456
  0.90703
  0.89000
  0.87344
  0.85734
  0.84168
  0.82645
3
  0.94232
  0.92860
  0.91514
  0.88900
  0.86384
  0.83962
  0.81630
  0.79383
  0.77218
  0.75131
4
  0.92385
  0.90595
  0.88849
  0.85480
  0.82270
  0.79209
  0.76290
  0.73503
  0.70843
  0.68301
5
  0.90573
  0.88385
  0.86261
  0.82193
  0.78353
  0.74726
  0.71299
  0.68058
  0.64993
  0.62092
6
  0.88797
  0.86230
  0.83748
  0.79031
  0.74622
  0.70496
  0.66634
  0.63017
  0.59627
  0.56447
7
  0.87056
  0.84127
  0.81309
  0.75992
  0.71068
  0.66506
  0.62275
  0.58349
  0.54703
  0.51316
8
  0.85349
  0.82075
  0.78941
  0.73069
  0.67684
  0.62741
  0.58201
  0.54027
  0.50187
  0.46651
9
  0.83676
  0.80073
  0.76642
  0.70259
  0.64461
  0.59190
  0.54393
  0.50025
  0.46043
  0.42410
10
  0.82035
  0.78120
  0.74409
  0.67556
  0.61391
  0.55839
  0.50835
  0.46319
  0.42241
  0.38554
11
  0.80426
  0.76214
  0.72242
  0.64958
  0.58468
  0.52679
  0.47509
  0.42888
  0.38753
  0.35049
12
  0.78849
  0.74356
  0.70138
  0.62460
  0.55684
  0.49697
  0.44401
  0.39711
  0.35553
  0.31863
13
  0.77303
  0.72542
  0.68095
  0.60057
  0.53032
  0.46884
  0.41496
  0.36770
  0.32618
  0.28966
14
  0.75788
  0.70773
  0.66112
  0.57748
  0.50507
  0.44230
  0.38782
  0.34046
  0.29925
  0.26333
15
  0.74301
  0.69047
  0.64186
  0.55526
  0.48102
  0.41727
  0.36245
  0.31524
  0.27454
  0.23939
16
  0.72845
  0.67362
  0.62317
  0.53391
  0.45811
  0.39365
  0.33873
  0.29189
  0.25187
  0.21763
17
  0.71416
  0.65720
  0.60502
  0.51337
  0.43630
  0.37136
  0.31657
  0.27027
  0.23107
  0.19784
18
  0.70016
  0.64117
  0.58739
  0.49363
  0.41552
  0.35034
  0.29586
  0.25025
  0.21199
  0.17986
19
  0.68643
  0.62553
  0.57029
  0.47464
  0.39573
  0.33051
  0.27651
  0.23171
  0.19449
  0.16351
20
  0.67297
  0.61027
  0.55368
  0.45639
  0.37689
  0.31180
  0.25842
  0.21455
  0.17843
  0.14864
21
  0.65978
  0.59539
  0.53755
  0.43883
  0.35894
  0.29416
  0.24151
  0.19866
  0.16370
  0.13513
22
  0.64684
  0.58086
  0.52189
  0.42196
  0.34185
  0.27751
  0.22571
  0.18394
  0.15018
  0.12285
23
  0.63416
  0.56670
  0.50669
  0.40573
  0.32557
  0.26180
  0.21095
  0.17032
  0.13778
  0.11168
24
  0.62172
  0.55288
  0.49193
  0.39012
  0.31007
  0.24698
  0.19715
  0.15770
  0.12640
  0.10153
25
  0.60953
  0.53939
  0.47761
  0.37512
  0.29530
  0.23300
  0.18425
  0.14602
  0.11597
  0.09230
26
  0.59758
  0.52623
  0.46369
  0.36069
  0.28124
  0.21981
  0.17220
  0.13520
  0.10639
  0.08391
27
  0.58586
  0.51340
  0.45019
  0.34682
  0.26785
  0.20737
  0.16093
  0.12519
  0.09761
  0.07628
28
  0.57437
  0.50088
  0.43708
  0.33348
  0.25509
  0.19563
  0.15040
  0.11591
  0.08955
  0.06934
29
  0.56311
  0.48866
  0.42435
  0.32065
  0.24295
  0.18456
  0.14056
  0.10733
  0.08215
  0.06304
30
  0.55207
  0.47674
  0.41199
  0.30832
  0.23138
  0.17411
  0.13137
  0.09938
  0.07537
  0.05731
31
  0.54125
  0.46511
  0.39999
  0.29646
  0.22036
  0.16425
  0.12277
  0.09202
  0.06915
  0.05210
32
  0.53063
  0.45377
  0.38834
  0.28506
  0.20987
  0.15496
  0.11474
  0.08520
  0.06344
  0.04736
33
  0.52023
  0.44270
  0.37703
  0.27409
  0.19987
  0.14619
  0.10723
  0.07889
  0.05820
  0.04306
34
  0.51003
  0.43191
  0.36604
  0.26355
  0.19035
  0.13791
  0.10022
  0.07305
  0.05339
  0.03914
35
  0.50003
  0.42137
  0.35538
  0.25342
  0.18129
  0.13011
  0.09366
  0.06763
  0.04899
  0.03558
36
  0.49022
  0.41109
  0.34503
  0.24367
  0.17266
  0.12274
  0.08754
  0.06262
  0.04494
  0.03235
37
  0.48061
  0.40107
  0.33498
  0.23430
  0.16444
  0.11579
  0.08181
  0.05799
  0.04123
  0.02941
38
  0.47119
  0.39128
  0.32523
  0.22529
  0.15661
  0.10924
  0.07646
  0.05369
  0.03783
  0.02673
39
  0.46195
  0.38174
  0.31575
  0.21662
  0.14915
  0.10306
  0.07146
  0.04971
  0.03470
  0.02430
40
  0.45289
  0.37243
  0.30656
  0.20829
  0.14205
  0.09722
  0.06678
  0.04603
  0.03184
  0.02209

Previous
Next Post »
Orang bijak itu selalu meninggalkan jejak